什么是房屋托管?贰收房为您解说!

2020-09-24       浏览次数:844

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  房屋托管是在不改变业主(房屋产权所有者)房屋产权的情况下,业主和受托方以契约的方式将房屋的使用权交给受托方。受托方和业主按照契约内容,对房屋进行相应的改造和装修,以酒店,度假公寓等商业化形式进入市场,由受托方进行日常维护和管理,并进行经营,以发挥不动产的最大价值。
  当双方签订的托管合同生效后,在合同期内,由受托方负责房屋的日常维护、管理和经营。业主和受托方(托管公司)按照约定,定期分配房屋商业化后产生的收益(也就是租金),以及承担风险。


  按照目前郑州市房屋托管的发展状况,还不能用上面的解释来阐释。简单来说,郑州市的房屋托管只能够这样来说:房屋托管就是业主把房子先租给托管公司,托管公司付给业主房租,然后托管公司再去找租客。为什么这样说,①郑州市还没有很大很强的房屋托管公司能够承担起酒店、度假公寓等商业形式的改造;②也没有业主能在目前的市场环境下完全放心把空房交给某一家公司进行改造。所以目前郑州市房屋托管主要负责房屋的招租、日常维护、管理。由托管公司交押金以及租金给业主。


  在工作中,我们会碰到很多问题。但有些问题是业主很纠结的,也是我们需要经常解释的。


  ①一年免招租期45天。说白一点就是一年少收45天的租金。有些业主就会想:我把房子交给中介,最多也就是15天的租金。而且现在越来越多的中介都对业主免费推广,只收租客的钱。托管公司往往说不收中介费,不是中介,感觉收的倒是3倍中介费了。这种想法在业主中很普遍,而且现阶段给他们的直接感触就是这样。但是换个角度,从长远来分析,可能就不是这样了。业主和托管公司的租金起算日是在签订合同生效之日算的。如果业主找租客,也要几天或者十几天,如果交给托管公司,托管公司收到委托后,他们需要专门的人力物力为房子匹配租客,也需要花费一段时间。所以从时间上看托管公司并没有赚到45天。对于有些房子空置时间超过45天的可能性,也是有的。
  ②对于租客的管理、家具家电的保养维护,都是由托管公司做,这个我深有体会。新房子还好,老房子本来问题多,租客进去需要一定的时间适应。但是现在的租客依赖性很强,稍微有点小问题,首先想到的不是寻找解决的方法,而是打电话给托管公司抱怨。把房屋托管公司当成他们的管家。租户的性格素养和支付能力都不是几天能看出来的,业主自己处理也是有风险。至于一些触目惊心的报道就自己去网上查吧。
  ③差价问题。比如业主的房子1000出租,看到别人2000出租,就很气愤,要是800,就得意洋洋,忘乎所以。完全没有考虑托管公司付出成本和出租价格的对比,多少显得幼稚。还是说回差价上来,平均差价一般在100元左右。有些差价能达到400,那是因为要配上一些大的家电。市面上最便宜的全自动洗衣机也要1000,空调挂机2200,冰箱1500。也就是说差价再大,除去这些成本就所剩无几了。我们往往更愿意接家电齐全的房子。


  业主在选择房屋托管公司时应该注意两点:
  第一当然是托管公司的经营状况,社会知晓度。最好从细节入手:写字楼不一定要新要大,工作环境一定要干净整洁;托管工作人员不一定在你面前样样承诺,言听计从。有原则的托管人员在后面的托管期间才能干出放心的事;合同签订要正规,可能内容上不能全面完善,但起码能注明的都写进去。
  第二是托管流程是否规范。一个完整的托管流程必须包括勘察房屋,价格评估,合同签订,交接房,问题缓解期。勘察房屋就是对房子的一些基本情况,包括小区位置、家具家电配置、折旧情况等进行统计。价格评估是对房屋进行租金估价,有些托管公司这块做得不够严谨,但我们公司这块还行,有专门的评判标准。后面的问题缓解期一般为十五天。因为交接房后,有些东西是要用了才知道是好是坏。15天时间是完全够的。


  但是有一点很难让我接受,有些业主我们打电话过去咨询,有句话最伤人:我们交给中介也不交给你们托管。显然有种贱人与狗不能入内的情绪在里面。我觉得吧,中介虽然在电话咨询上有点骚扰的成分,但它给人带来的好处是公认的。这么说吧,中介就相当于月老,没有牵线人,靠自己努力成交的还是少数。再者,你不接受托管就算了,对我们温柔点吧。话说回来,大家都是在工作,一不偷二不抢,何必进行人格的侮辱。

  
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